最鼎盛的是1981年，恒隆地产的发展，与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系，1981年，正值恒隆各项投资收成在望，业务进入高峰期之际，恒隆领导层雄心万丈，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创与企业及淘大等地产公司合组成3个财团，竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。

大家是不是看着眼熟啊，不错，就是最近被凤凰地产收购地皮的公司，今年的股灾和房地产崩盘，让这些之前实力雄厚的公司不得不卖地求生了。

全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8，000个住宅单位的私人屋苑，总楼面面积达700万方呎，估计建筑成本超过70亿元，总售楼收益高达183亿元。其中，恒隆可获利逾40亿元。结果，以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。

这时，恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰，主席陈曾熙更打破一贯低调的作风，对记者畅谈恒隆的发展大计，喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露，当时恒隆拥有的土地储备，足够发展到1987年，全部完成后拥有的总楼面面积接近1，000万方呎。1981/82年度，恒隆录得纯利352亿元。

1982年的恒隆是恒隆历史上第一个转折点，也是故事精彩的部分。在这个故事中，恒隆一起的四家公司参与香港金钟二段的地铁上盖项目。结果，一次投标，只有两家活了下来。金钟二段项目失败之后，恒隆经过了近20年的调整方才回归正轨。

1981年，陈启宗的父亲陈曾熙与郑家纯的父亲郑裕彤站在了一起。他们联手凯联国际、怡华益新、廖创兴等公司合股的新财团获得金钟二段地铁上盖发展权。

作为地铁上盖的始作俑者，陈曾熙拥有股权多，更加上年长入行资深，被众股东推为主帅。1981年，香港楼市节节攀升，尽管金钟二段地铁上盖须向港英政府补地价182亿港元，但按当时的地价的涨幅，大多数人认为，两年内该地块的价格将翻倍。

因为“金钟二段”的良好预期，此时，即便是一向保守的陈曾熙也开始有些乐观了。然而，作为香港地铁上盖的重点项目，立项手续繁多，港英政府审批挑剔，金钟二段部分项目一拖再拖。

1982年，撒切尔夫人访问北京，中英关于香港回归的谈判拉开序幕，被鼓成泡沫的香港地产终于因为香港前景不明开始破裂。其时，香港人因担心政治前景开始大规模移民，房地产市场出现抛售浪潮，加之银根紧缩，香港房地产市场开始下调。

1982年香港地价普遍下跌40至60不等，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年，住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成。1982年，香港各类房地产契约(包括楼宇及私人土地买卖)登记总数为165万宗，总金额为9947亿元，分别比1981年下跌13和21。1982年底，香港私人住宅空置单位为317万个，空置率达6，其中大型住宅单位更达91。

而此时，恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中，中区美利道地段的红棉大厦已接近完工，正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地69万方尺，总楼面面积1043万方尺，港英政府依然维持当初需补地价182亿港元的要求，且限期在28日内完成。

由于地价急跌，恒隆唯有向刚硬政府建议将地价减至14亿元水平，但不获接纳。在此关键时刻，原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。恒隆向港府再次申请延期补地价不遂之后，陈曾熙不得不宣布退出金钟二段的开发。

在这样的背景下，凤凰地产岀现了，很快政府与凤凰地产签署协议，岀资182亿作为土地补尝金，获得金钟二段的香山大厦的开发权。

香山大厦占地69万方尺，总楼面面积1043万方尺，苏羽计划将其打造成一个集百货，电影院，步行街，品牌奢侈店等为一体，大型商业中心，也将成为第一个凤凰广场。